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新橋東項目效果圖。

新橋東片區(qū)原是一片雜亂的老舊工業(yè)區(qū)，分布著大批上世紀(jì)九十年代興建的低矮的工業(yè)廠房和“散亂污危”企業(yè)，產(chǎn)值僅約90億元。片區(qū)地理位置、生態(tài)資源優(yōu)越，地處粵港澳大灣區(qū)中軸線上，是廣深港澳科技創(chuàng)新走廊深圳北部的重要節(jié)點，毗鄰深圳國際會展中心和國際機場，周邊公園和水庫環(huán)繞，生態(tài)環(huán)境良好。

隨著近年來寶安經(jīng)濟社會發(fā)展不斷實現(xiàn)新跨越，新橋東片區(qū)的經(jīng)濟產(chǎn)出與占地體量不相匹配的現(xiàn)狀得到了越來越多的關(guān)注，推動片區(qū)實施城市更新被提上了日程。

改什么、怎么改？

作為產(chǎn)業(yè)大區(qū)，寶安堅決篤定了“工改工”的實施路徑，明確規(guī)劃范圍2.3平方公里、更新單元面積1.52平方公里。項目于2018年3月啟動，在兩年半時間里迅速完成了項目更新意愿征集、搬遷補償安置方案編制、簽約、物業(yè)清空、建筑物清拆等一系列重點工作，并于2020年10月正式動工，是深圳首個平方公里級以上“工改工”城市更新項目，隨后不久被納入國家級高新區(qū)范疇。

今年初，區(qū)委七屆二次全會全面部署了“422133”工作主框架，將新橋東項目納入到“加快推進桃花源‘升級版’科技創(chuàng)新中心規(guī)劃建設(shè)”的部署當(dāng)中，提出將“整合全區(qū)科技創(chuàng)新載體資源，實施‘1+3’創(chuàng)新工程，以桃花源科技創(chuàng)新生態(tài)園為核心，尖崗山-石巖南、鐵仔山、新橋東3個高新區(qū)為支撐，打造具有生態(tài)本底的升級版科技創(chuàng)新中心”。

在“1+3”組合里，新橋東項目是重要一環(huán)。該項目地理位置極佳、資源稟賦一流，且進展迅速。目前，新橋東項目一期工程已全面啟動。其中，一期A計劃于2024年3月竣工，屆時將提供20萬平方米的產(chǎn)業(yè)空間。一期B計劃于2025年10月竣工，將供應(yīng)22萬平方米的工業(yè)生產(chǎn)空間、17萬平方米產(chǎn)業(yè)研發(fā)空間和13萬平方米的配套宿舍、配套商業(yè)居住生活空間。

有業(yè)界專家認(rèn)為，新橋東片區(qū)是寶安區(qū)工業(yè)制造業(yè)集中地和深圳融入灣區(qū)的橋頭堡，對該片區(qū)進行更新升級，通過“工改工”方式建設(shè)高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，有利于吸引更多優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)落戶，為深圳、寶安的產(chǎn)業(yè)發(fā)展更好地提供支撐。

根據(jù)遠(yuǎn)期規(guī)劃，新橋東項目產(chǎn)值將達到千億元級別，并貢獻10億元以上稅收。相比較原產(chǎn)值，更新后的新橋東片區(qū)產(chǎn)值將提升10倍。

如何達到這一增長？

一方面，寶安通過實施城市更新，對新橋東片區(qū)土地開發(fā)利用低效的問題進行了糾正。

新橋東片區(qū)原是成片老舊工業(yè)園區(qū)，在實施城市更新過程中，被搬遷人僅社區(qū)股份合作公司就多達8個，項目共涉及421家企業(yè)。根據(jù)規(guī)劃，更新項目未來容積將達402萬平方米，項目建成后，可提供產(chǎn)業(yè)空間255萬平方米，其中生產(chǎn)空間149萬平方米、高端研發(fā)空間106萬平方米、教育居住生活等各類配套147萬平方米。

“工業(yè)上樓”是新橋東項目的鮮明特色。在項目首開地塊一期A10-05地塊，三棟“工業(yè)上樓”的芯智坊項目廠房正處于主體施工階段。按照規(guī)劃，這里將分別打造12至21層的工業(yè)塔樓。“21層已經(jīng)是一幢100米的高樓了。”項目實施主體、深圳市寶實置業(yè)有限公司的項目工程總監(jiān)湯斌說，“我們要高效集約地利用深圳有限的土地資源，并且在項目的設(shè)計和施工中落實?！?/p>

與此同時，寶安在新建產(chǎn)業(yè)園區(qū)過程中堅持對標(biāo)先進制造業(yè)所需，生產(chǎn)空間高度匹配現(xiàn)代生產(chǎn)線。

以芯智坊項目為例，“大”是其突出特點，不僅空間大、載重大，未來能承接的企業(yè)體量也大。寶實置業(yè)有限公司監(jiān)事會主席傅賢強介紹，芯智坊一層的面積達1萬平方米，接近很多普通廠房一棟樓的面積?！捌髽I(yè)搬進來，生產(chǎn)線無論布置50米，還是200米，都沒問題，我們的設(shè)計可以適應(yīng)企業(yè)的自動化生產(chǎn)。”傅賢強說。

芯智坊項目還預(yù)留足夠彈性，考慮規(guī)模各異的企業(yè)需要，項目實現(xiàn)可分可合的多種平面組合，提供單層面積1000到10000平方米的廠房，供企業(yè)自由選擇；項目在倉儲物流、動線設(shè)計等方面下功夫，并規(guī)劃修建小獨棟廠房定制產(chǎn)品，務(wù)求更好服務(wù)未來進駐的企業(yè)。

在實施過程中，新橋東項目堅持產(chǎn)業(yè)優(yōu)先，保障生產(chǎn)空間的同時，布局實驗室和創(chuàng)新平臺，營造綠色城市形態(tài)，建設(shè)產(chǎn)城共享服務(wù)空間，規(guī)劃學(xué)校、公園、住房等各項配套，依托獨特的山麓平原生態(tài)系統(tǒng)，形成“山水聯(lián)動、城景相融”“生產(chǎn)、生活、生態(tài)”三生融合的產(chǎn)城示范。在產(chǎn)業(yè)打造方面，項目將充分發(fā)揮作為廣深港澳科技創(chuàng)新走廊核心節(jié)點、國家級高新區(qū)的優(yōu)勢，面向制造業(yè)上市企業(yè)總部、獨角獸、小巨人、專精特新企業(yè)，引進一大批優(yōu)質(zhì)企業(yè)項目，打造先進制造業(yè)園區(qū)，實現(xiàn)千億級工業(yè)總產(chǎn)值規(guī)模。

從全局看，新橋東項目是“422133”工作主框架部署落實的一個縮影，通過“422133”工作主框架，寶安正在全區(qū)范圍內(nèi)通過改造、更新、整備等方式，全力拓展優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)空間，為搶抓重大歷史性機遇、謀劃跨越式發(fā)展拓展空間載體。

例如，燕羅整街統(tǒng)籌就是其中最大手筆的項目，正按照“面向世界、引領(lǐng)未來、全國示范”的定位推進，計劃今年完成3.2平方公里的土地整備。整個項目將分期完成9.36平方公里土地整備，其中連片產(chǎn)業(yè)凈地6平方公里，形成連片產(chǎn)業(yè)空間12.2平方公里，承載全市重大產(chǎn)業(yè)項目、重要戰(zhàn)略布局，服務(wù)全市“高標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)大型產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，高水平引進大項目、培育大產(chǎn)業(yè)”。

對于存量產(chǎn)業(yè)空間，2月25日，深圳寶安區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)提質(zhì)增效“大會戰(zhàn)”在西鄉(xiāng)街道朱坳第三工業(yè)區(qū)啟動。按照“保量、控價、提效、可持續(xù)”的整體思路，寶安推動實施“產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)支撐體系鞏固工程、產(chǎn)業(yè)空間增量供給強化工程、產(chǎn)業(yè)空間存量品質(zhì)優(yōu)化工程、空間使用成本調(diào)控工程和園區(qū)運營效能提升工程”5大工程，將通過3年時間，全面提升畝產(chǎn)、優(yōu)化品質(zhì)，加快推動全區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)提質(zhì)增效。根據(jù)初步測算，寶安今年內(nèi)將至少新增建筑面積200萬平方米的產(chǎn)業(yè)空間、優(yōu)化250萬平方米的產(chǎn)業(yè)空間。對全區(qū)1403個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，寶安計劃通過“一年試點、二年推廣、三年見成效、四年普及、五年驗收（其中2022-2024年為試點推廣期）”的五年計劃，對全區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)中符合改造條件的部分實施應(yīng)改盡改，將產(chǎn)業(yè)園區(qū)平均產(chǎn)值提高至2億元/萬平方米。

區(qū)委七屆二次全會指出，“以戰(zhàn)略級空間承載戰(zhàn)略級項目”。隨著以新橋東項目為代表的系列部署深入實施，寶安正加快全面推動存量產(chǎn)業(yè)空間整體統(tǒng)籌、連片整備、科學(xué)規(guī)劃，以產(chǎn)業(yè)空間這一基本要素為切入口，通過調(diào)整產(chǎn)業(yè)空間布局、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間結(jié)構(gòu)、提升產(chǎn)業(yè)空間品質(zhì)，將大大催化落后產(chǎn)能淘汰、先進制造業(yè)集聚的過程，進而促進寶安重構(gòu)產(chǎn)業(yè)格局。

錨定打造世界級先進制造業(yè)高地目標(biāo)，寶安正在以全新姿態(tài)沖刺騰飛。